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每日关注!中资美元债 | 地产二级市场半月报

  • 来源:智通财经网
  • 时间:2023-04-03 16:09:53

久期财经讯,4月3日,本网站对中资地产美元债近半个月(3月16日至3月31日)的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。3月下半月二级市场整体交易情绪较弱,内资民营房企债券估值较上半月有所回升。


(资料图片仅供参考)

当代置业短端债券MOLAND 8 12/30/24、MOLAND 7 12/30/23估值涨势较好(涨幅达11%和7%),长端债券呈略微下跌趋势,但旗下债券价格仍处于6.8-9.5美元区间的底部位置; 据市场消息,碧桂园已备好资金偿还60亿人民币将于6月到期的公共债券,该公司透露计划在下周发行15亿元人民币的境内债,并可能寻求在今年下半年为1笔可转债进行再融资,此外,公司高管在业绩会上表示已重启拿地,公司旗下债券一改上半月颓势,多数存续债券在下半月呈不同程度上涨,COGARD 2.7 07/12/26、COGARD 7.25 04/08/26、COGARD 5.4 05/27/25涨幅均达5%,其长端债券亦止跌走稳。

长短端债券价差走阔,投资级表现优于高收益级

如下图所示,3月下半月,投资级中资地产美元债二级市场基本面比较稳定。上市房企纷纷公布业绩报告,市场整体情绪偏弱,投资者延续此前谨慎态度,投资级房企债券长短端成交分歧较大,价差延续上半月走阔态势。

越秀地产、中国金茂、中国海外发展长短端价差较上半月走阔。越秀地产23年和31年到期的美元债价差由10美元升至20美元;中国金茂24年和29年到期债券价差由10美元升至17美元;中国海外发展23年和35年到期债券的价差由20美元升至22美元。此外,万科企业23年和29年到期的美元债价差仍为17美元,平安不动产龙湖集团的较长端债券价差分别为11美元和12美元。

下半月投资级债券走势与上半月相反。港资房企未能延续上半月涨势,领展房产基金长实集团两家港资房企旗下债券估值下行较明显。领展房产基金LINREI 2.875 07/21/26收益率涨幅最高,上涨近1200bps;长实集团CKPFIN 0.75 06/30/24收益率亦上涨超900bps。

反之,内资房企旗下债券估值涨势较好。此前绿城中国公布2022年全年业绩,取得收入人民币1271.53亿元(同比增长26.8%),年内利润人民币88.95亿元(同比增长15.7%),利好消息推动GRNCH 2.3 01/27/25收益率下降近1300bps; 中国金茂万科企业越秀地产旗下债券估值亦有不同幅度上涨,到期收益率回落均超500bps。

与投资级市场的平稳不同,3月下半月高收益和无评级债券二级市场整体走势先抑后扬,长端债券估值下跌,长短端价差继续走阔。

合景泰富集团、中骏集团、碧桂园长短端债券价差延续上半月走阔态势。合景泰富集团23年和27年到期债券的价差由32美元走阔至38美元; 中骏集团23年和27年到期债券的价差由50美元走阔至55美元 ;碧桂园24年和31年到期债券的价差由25美元走阔至39美元。反之,旭辉控股因短端债券估值下跌,长短端价差有所收窄,由10美元降至8美元; 远洋集团则因长端价格下行,长短端价差由31美元收窄至25美元。此外,新城发展长短端价差为31美元,绿地控股、龙光集团长短端价差均超10美元。

值得注意的是,建业地产正在考虑对年内到期的三笔美元债进行展期(存续规模合计8.973亿美元),消息传出后旗下债券出现暴跌,CENCHI 7.25 04/24/23、CENCHI 7.65 08/27/23CENCHI 7.9 11/07/23分别下跌56%、40%和24%,其余4笔存续债券估值下跌亦超20%。此前,建业地产表示已在宽限期内向托管人汇出CENCHI 7.65 08/27/23票息,但部分投资者称仍未收到款项。

3月21日,远洋集团称,将选择递延支付原定3月28日到期的永续债利息,而后债券遭大幅抛售,SINOCE 6.876 PERP当日即由46美元跌至30美元,其他债券亦受不同程度影响。随后远洋集团决定按期支付利息,旗下美元债估值有所反弹,但下半月其永续债券及SINOCE 4.75 01/14/30、SINOCE 4.75 08/05/29、SINOCE 5.95 02/04/27等长久期债券估值均下跌超20%。

消息面上,3月下半月多家房企未能如期兑付境内外债券本金或利息,违约风险再现。荣盛发展暂停支付RISSUN 9.5 03/16/23及RISSUN 9.5 09/17/24两笔美元债相关款项(涉及债券本金共计约7.3亿美元),正在寻求潜在的债券重组计划; 泛海控股未能如期兑付FANHAI 14.5 05/23/21剩余本金1.34亿美元,计划进一步延期至6月23日; 金科股份未能足额偿付“20金科地产MTN002”本息; 阳光城集团未能按期足额偿付“20阳光城MTN002”和“20阳光城MTN003”本息; 恒大地产未能按期兑付“20恒大04”利息; 融信(福建)投资集团未能兑付“19融信01”和“19融信02”分期偿付款,并增加“21融信01”本息支付90日宽限期。

同时,多家房企正在推进债务重组进程。中国恒大公布境外债重组方案,债权人可在以下两种方案中选择,(1)按其可获偿金额1:1的转换比率获得由本公司发行的、期限10-12年新债券,(2)按其可获偿金额转换为:期限为五至九年的将由本公司发行的新债券,或由五笔与恒大物业、恒大新能源汽车或本公司上市股票挂钩的股权挂钩债券构成的组合,或前两者之组合; 融创中国公布有关境外债务重组重大进展的最新情况,重组可选方案包括(1)将债权人全部或部分债权转换为股权,以获得短期流动性及受益于潜在股票升值,(2)重新恢复债权(在较长时间内获得偿付)并从若干现金清偿机制中获益;中国奥园临时小组(约占境外优先债券未偿还本金额的20%)已签立境外私募票据暂缓偿还债务协议;祥生控股集团正在处理针对公司的清盘呈请,积极与境内外债权人协商以寻求令人满意的债务重组方案; 龙光集团预计将在约两周后向债权人团体提供更为详细的债务重组建议; 轮天地控股在前次债务重组后发行了约4.95亿美元票据(GWTH 10 04/11/25),但该公司未能支付首笔利息,也未能在今年1月份赎回票据本金的5%,目前已计划重组该笔票据。

3月销售端明显回暖,REITs常态化为地产发展新目标

根据久期财经数据显示,截至3月31日,2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响,价格基本集中在80-100的区间; 而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响,房企个体差异较大,价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

根据数据显示,3月16日至3月31日期间,中资地产美元债二级市场未能延续此前大涨势头,iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数先抑后扬,半月内下跌5.38,最新报193.76,到期收益率上涨1.10%,最新报18.1%。

国内方面,3月销售市场回升带动房企业绩稳步恢复,下半月监管层再次推进REITs发展进程,房企融资渠道再度拓宽。

根据克而瑞数据,3月百强房企业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,且增幅较上月提升; 一季度累计业绩增长3.1%,同比年内首次转正。一季度中国房地产市场逐步企稳,市场供求和企业销售同环比齐增,但目前需求端购买力仍处历史相对低位,本轮需求释放之后,多数城市将恢复筑底态势,销售市场复苏进度加快或带动土拍市场及开工投资指标进一步提升。

地产三支箭进程仍在不断推进中,宝龙地产已获中债信用增进公司发债保函,计划发行不超过15亿元人民币境内债券; 合生创展集团计划增发额外30亿股股份,将公司法定股本由3亿港元增至6亿港元。

同时,监管层再次推进REITs发展进程,助力房企拓宽融资渠道。3月24日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,发改委也同步发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。两项通知旨在进一步推进REITs常态化发行工作,明确要切实提高申报推荐效率,用好回收资金促进有效投资,切实加强运营管理。优先支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施(百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目)发行基础设施REITs。

海外方面,美联储如期宣布加息25基点,将其政策基准利率提高至4.75%至5%的目标范围,为2007年9月金融危机前夕利率触及峰值以来的最高水平。尽管会议声明释放鸽派信号,但鲍威尔讲话仍维持鹰派立场,表示尽管通胀回落正在发生,但除住房外的核心服务价格没有走弱进展,仍致力于达成2%的通胀目标。

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